Kira Bedeli Tespit Davası Nedir?
Kira bedeli tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir önceki yılın kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde artırılabilir.
Kira Bedeli Uyarlama Davası Nedir?
Uyarlama davası ise TBK madde 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanır. Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durum (örneğin ciddi ekonomik dalgalanmalar) nedeniyle edimler arasındaki denge, borçlunun aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulmuşsa hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.
Tespit ile Uyarlama Davası Karşılaştırması
| Özellik | Tespit Davası | Uyarlama Davası |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | TBK m.344 | TBK m.138 |
| Amaç | Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi | Olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin yeniden dengelenmesi |
| Sınır | Kural olarak TÜFE oranı (5 yıl sonrasında rayiç bedel de dikkate alınabilir) | Somut olayın koşullarına göre hakim takdir eder, sabit bir oran yoktur |
| Uygulama sıklığı | Her kira dönemi başında gündeme gelebilir | İstisnai, öngörülemeyen durumlarla sınırlıdır |
Dava Süreci Nasıl İşler?
Sık Sorulan Sorular
Kira bedeli tespit davası ne zaman açılır?
Taraflar yeni dönem kira bedelinde anlaşamazsa veya sözleşmede artış oranı belirlenmemişse, güncel kira bedelinin tespiti için açılır.
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde farklı bir kural var mı?
Evet, 5 yılını dolduran kira ilişkilerinde hakim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın taşınmazın rayiç bedelini de dikkate alarak kira bedelini belirleyebilir.
Kira uyarlama davası hangi hallerde açılır?
Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle edimler arasındaki dengenin katlanılamaz şekilde bozulması halinde açılabilir.
Tespit davası ile uyarlama davası birlikte açılabilir mi?
Farklı hukuki dayanaklara sahip olsalar da, somut olayın koşullarına göre taleplerin birlikte değerlendirilmesi mümkün olabilir.
Kira artış oranının sözleşmede yazılı olması tespit davasını engeller mi?
Sözleşmede geçerli bir artış oranı belirlenmişse, bu oran TÜFE artış oranını aşmadığı sürece geçerlidir ve tespit davasına gerek kalmayabilir.