Çalışma Alanları

Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyeti, kira ilişkileri ve yapı hukuku gibi konuları kapsayan hukuk alanıdır. Türkiye'de temel kaynaklar; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Kira sözleşmelerinde ayrıca TBK'nın kira hükümlerine ilişkin 299 ila 378. maddeleri uygulanır.

Kira Sözleşmesi ve Tarafların Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi; kiraya verenin kiracıya bir taşınmazın kullanımını bırakmasını, kiracının ise buna karşılık kira bedeli ödemesini içerir. Sözleşme, yazılı ya da sözlü yapılabilir; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı form önerilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK'nın özel hükümleri uygulanır.

Kiracının yükümlülükleri arasında kira bedelini zamanında ödemek, taşınmazı özenle kullanmak ve kira döneminin sona ermesiyle taşınmazı iade etmek yer alır. Kiraya verenin yükümlülükleri ise taşınmazı kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve bu durumu sürdürmektir.

Kiracı Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir?

Kira sözleşmesinin sona ermesi kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltması anlamına gelmez. Konut kiralarında sözleşme; kiraya veren tarafından ancak TBK'da sayılan gerekçelerle sona erdirilebilir. Bu gerekçeler; kiracının kira bedelini ödememesi, sözleşmeye aykırı kullanım, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve 10 yıllık uzama süresinin sona ermesidir.

Kiraya veren tarafından açılan tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracının 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ise ihtar koşullarının usulüne uygun gönderilmiş olması şarttır. Tahliye kararının icrası icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir.

  • Ödeme yapılmaması nedeniyle tahliye: Kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanıyan ihtarname gönderilmesi gerekir.
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya veren veya birinci derece yakının konut ihtiyacı gerekçesiyle açılır.
  • Yeniden inşa veya imar: Binanın esaslı onarım gerektirmesi halinde başvurulabilir.
  • 10 yıllık uzama: Kira sözleşmesi 10 kez uzamışsa kiraya veren en az 3 ay önceden bildirimle tahliye isteyebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davası; hatalı, hileli veya hukuka aykırı biçimde gerçekleştirilen tapu işlemlerinin iptali ve doğru malikin adına tescili amacıyla açılan davadır. Söz konusu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Tapu iptaline yol açabilecek durumlar arasında sahte vekâletname, muvazaalı işlem, ehliyetsizlik, muris muvazaası (miras bırakanın mirasçıları zarara uğratmaya yönelik işlemi) ve hata sayılabilir. Dava açma süresi ihlal türüne göre değiştiğinden zaman kaybedilmeden başvurulması önerilir.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; apartman ve site gibi bağımsız bölümlerden oluşan yapılarda kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Ortak alanların kullanımı, aidat borçları, yönetim planı ve toplantı kararları bu kanun çerçevesinde çözüme kavuşturulur.

Kat maliklerinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Aidat borcu için icra takibi başlatılması da mümkündür. Yönetim kurulu kararlarına itiraz ise karar tarihinden itibaren 3 ay içinde yapılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul Hukuku Hakkında Merak Edilenler

Kiracım kira ödemiyorsa ne yapmalıyım?

Kiracıya noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla 30 günlük ödeme süresi tanıyan ihtarname gönderilmelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Bir kira döneminde 2 kez bu yola başvurulmuşsa 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yoluna gidilir.

Kiracımı tahliye etmek ne kadar sürer?

Süre; gerekçeye, mahkeme yoğunluğuna ve itiraz aşamalarına göre değişir. Ödeme yapılmaması nedeniyle açılan davalar ortalama 3 ila 6 ay sürebilir. Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından icra takibi başlatılır ve kiracıya 15 günlük tahliye süresi tanınır.

Kira artışı için yasal sınır nedir?

TBK uyarınca konut kiralarında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılı için açıklanan tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Taraflar bu oranın üzerinde artış kararlaştırmış olsa bile kanuni sınır uygulanır. Kanunun öngördüğü sınırın üzerinde yapılan artış talepleri hukuki geçerlilik taşımaz.

Tapusuz yere para ödedim, tapu almak için ne yapabilirim?

Tapu devri yapılmadan gerçekleştirilen satım sözleşmeleri 'satış vaadi sözleşmesi' niteliği taşıyabilir. Bu sözleşme noter onaylı ise tapu tescil davası açılabilir. Tapunun devredilmemesi halinde sözleşmenin yerine getirilmesini mahkemeden talep etmek ya da ödenen bedelin iadesi için dava açmak mümkündür.

Muris muvazaası nedir?

Muris muvazaası; miras bırakanın mirasçıları devre dışı bırakmak amacıyla taşınmazını üçüncü kişilere gerçek bedelin çok altında ya da bağış gibi göstererek devretmesidir. Bu durumda mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açarak mirasçıları zarara uğratan işlemin iptalini talep edebilir.

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kendi durumunuza özgü değerlendirme için bir avukata başvurmanız önerilir.