Kira Artışının Yasal Dayanağı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Ayrıca TBK m.343 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Hangi Aya Ait TÜFE Oranı Kullanılır?
Kanun metni "bir önceki kira yılında" TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. TÜİK her ay aylık enflasyon bülteninde bu oranı ayrıca yayımlar. Uygulamada kira yenileme tarihinden önce açıklanmış en son oran kullanılır. Örneğin Ekim ayında yenilenen bir sözleşme için Eylül ayı bülteninde yer alan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır. Dikkat edilecek nokta, yıllık (aynı ayın bir önceki yılın aynı ayına göre) değişim oranıyla karıştırılmamasıdır. Bu iki oran farklı hesaplanır ve genellikle farklı çıkar.
Örnek Hesap
Varsayımsal bir örnek: Ekim 2026'da yenilenecek konut kirasının mevcut aylık bedeli 20.000 TL olsun ve esas alınacak oran %31,49 olsun.
| Adım | İşlem | Sonuç |
|---|---|---|
| 1 | Artış tutarı: 20.000 × 0,3149 | 6.298 TL |
| 2 | Yeni kira: 20.000 + 6.298 | 26.298 TL (azami) |
Bu tutar, yasal üst sınırı gösterir. Taraflar daha düşük bir bedel üzerinde anlaşabilir. Sınırın aşılması ise aşağıda anlatılan sonuçları doğurur.
Sözleşmedeki Oran Sınırı Aşıyorsa
Sözleşmeye örneğin "her yıl %40 artış uygulanır" şeklinde bir hüküm konmuş olsa bile, TBK m.344/1 gereği bu anlaşma yalnızca TÜFE sınırına kadar geçerlidir. Yukarıdaki örnekte yeni kira %40 üzerinden 28.000 TL olarak talep edilirse, 26.298 TL'yi aşan 1.702 TL'lik kısım geçerli olmaz. Bu fark aylık 1.702 TL olduğundan, kira yılı boyunca 12 ay için toplam 20.424 TL eder. Kiracı fazla bedeli ödemişse, bu kısmın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m.77 ve devamı) çerçevesinde gündeme gelebilir. İade talebinde ödeme belgeleri (dekont, banka kayıtları) önem taşır, bu nedenle kira ödemelerinin banka yoluyla yapılması ve kayıtların saklanması önerilir.
Artış Konusunda Anlaşma Yoksa
Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse TBK m.344/2 uyarınca kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Dava süresi ve kararın etkisi TBK m.345'te düzenlenmiştir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde artışa ilişkin yazılı bildirim yapmış olması gerekir. Ayrıntılı bilgi için kira bedeli tespit ve uyarlama davası yazımıza bakabilirsiniz.
Beş Yıl Sonrasında Hâkim Tespiti
TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar bu konuda bir anlaşma yapmış olsa bile, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte göz önünde tutar ve hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşır. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir.
%25 Sınırı Sona Erdi mi?
Konut kiralarında geçici bir düzenleme uygulanmıştı. TBK Geçici Madde 1 (7409 sayılı Kanunla eklenmiştir) ve Geçici Madde 2 (7456 sayılı Kanunla eklenmiştir) uyarınca, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşini geçemiyordu. TÜFE oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde ise TÜFE oranı geçerliydi. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen dönemler için uygulanmaz. Bu tarihten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344'teki TÜFE sınırı esas alınır.
Artış Sürecinde Dikkat Edilecek Noktalar
Kira artışı, yasal sınırın aşılması halinde kiracıya tahliye nedeni sağlamaz. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Ayrıntı için kiracının tahliye süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşmede yüksek bir artış oranı yazıyorsa kiracı bu oranı ödemek zorunda mı?
TBK m.344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmaları, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmedeki oran bu sınırı aşıyorsa, aşan kısım geçerli değildir.
Kira artış oranı hangi aya ait TÜFE verisine göre hesaplanır?
Kanun metni, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından söz eder. Uygulamada kira yenileme tarihinden önce TÜİK tarafından açıklanmış en son oran esas alınır. Güncel oran her ay değiştiği için hesaplamadan önce TÜİK bülteninin kontrol edilmesi gerekir.
Fazla ödenen kira geri istenebilir mi?
Sınırı aşan kısım geçerli olmadığından, bu kısım için yapılan ödemenin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde gündeme gelebilir. Somut olayda belgeler ve süreler bir avukatla değerlendirilmelidir.
%25 artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. TBK Geçici Madde 1 ve 2'deki %25 sınırı, konut kiralarında 1 Temmuz 2024 tarihine (bu tarih dâhil) kadar yenilenen kira dönemleri için öngörülmüştü. Sonraki dönemlerde TBK m.344'teki TÜFE sınırı uygulanır.
Kira beş yılı geçtiyse artış nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim, yeni kira bedelini TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344/3).