İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK m.347). Bu kuralın en bilinen istisnası, kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle açacağı tahliye davasıdır. Diğer tahliye sebepleri için kiracının tahliye süreci yazımıza bakabilirsiniz; bu yazıda yalnızca ihtiyaç sebebi ele alınmaktadır.
Kanuni Dayanak ve Kimin İhtiyacı Aranır?
TBK m.350/1 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Dolayısıyla ihtiyaç yalnızca kiraya verenin değil, sayılan yakınlarının ihtiyacı olabilir; sayılanlar dışındaki kişiler için ihtiyaç ileri sürülemez.
Dava Açma Süreleri
TBK m.350 süreyi, sözleşmenin türüne göre şöyle belirler:
| Durum | Dava Açma Süresi | Dayanak |
|---|---|---|
| Belirli süreli sözleşme | Sürenin sonunda başlayarak 1 ay içinde | TBK m.350 |
| Belirsiz süreli sözleşme | Genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde | TBK m.350, m.329 |
| Yeni malik (bildirim yolu) | Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde yazılı bildirim; dava, 6 ay sonra | TBK m.351/1 |
| Yeni malik (süre sonu yolu) | Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde | TBK m.351/2 |
Belirsiz süreli sözleşmelerde "genel hükümler" bakımından TBK m.329, taşınmaz kiralarında yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresinin gözetilmesini öngörür. Somut sürelerin hesabı sözleşmenin başlangıç tarihine ve özelliklerine göre değiştiğinden, hesaplamanın dosya bazında yapılması gerekir.
TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)
Kiralananı sonradan satın alma, miras veya benzeri yollarla edinen kişi, kendisi veya sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da bu hakkını kullanabilir.
İspat: Hangi Belgeler Önem Taşır?
İhtiyaç iddiasını ispat yükü, kural olarak iddia eden kiraya verene aittir. Uygulamada şu belgeler ve deliller değerlendirilir:
- Tapu kaydı: Kiraya verenin malikliğini ve gerekirse başka taşınmazlarının durumunu gösterir.
- Nüfus ve ikamet kayıtları: İhtiyaç sahibinin kiraya verenle yakınlık derecesini ve mevcut yerleşim yerini ortaya koyar.
- Mevcut konutun durumu: İhtiyaç sahibinin halen nerede oturduğu ve neden yeni konuta zorunlu olarak ihtiyaç duyduğu.
- Tanık beyanları ve diğer deliller: Gerekli görüldüğünde mahkemece yerinde keşif ve tanık dinleme yoluna gidilebilir.
Dava Süreci
Tahliye Taahhüdü İle Farkı
Tahliye taahhüdü ayrı bir tahliye sebebidir. TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yolda ihtiyaç iddiasının ispatı aranmaz; ancak taahhüdün kanundaki şartlara uygun olması gerekir. İhtiyaç davası ise tahliye taahhüdünden bağımsız olarak, kullanma zorunluluğuna dayanır.
Kiracının Hakları: Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
TBK m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Son kira yılı bedelini belirlerken kira artışı hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.
Ayrıca TBK m.354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye bu hükümleri kiracı aleyhine genişleten bir şart konulması halinde kiracı bu şarta dayanılarak bağlı tutulamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
TBK m.350 uyarınca belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonunda başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi doğrudan sona erdiremez; ihtiyaç sebebiyle dava yolu izlenir.
Taşınmazı yeni satın alan kişi kiracıyı çıkarabilir mi?
TBK m.351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen kişi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolu da kullanılabilir.
Tahliyeden sonra ev başkasına kiralanırsa ne olur?
TBK m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı boşalttırdığında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
İhtiyaç iddiasının gerçek olduğu nasıl anlaşılır?
Kanun, kiralananı kullanma zorunluluğunun bulunmasını aramaktadır. Yargı uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın koşullarına göre, tapu, nüfus ve ikamet kayıtları gibi belgeler ile tanık beyanları çerçevesinde mahkemece değerlendirilir.
Hangi mahkemede dava açılır?
Kira uyuşmazlıklarına ilişkin tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme ve ayrıntılar dosyanın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.