Tahliye Sebepleri: TBK Kapsamında
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirerek kiracıyı tahliye ettirebilme imkânı, sınırlı sayıda sayılan sebeplere bağlanmıştır. Bu sebepler dışında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.
Sözleşmeye Dayalı Tahliye Halleri
- Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315): Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren, yazılı bildirimde bullanarak 30 günlük süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir veya icra yoluna gidilebilir.
- Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352): Kiracının kira döneminin başlamasından sonra kiraya verene belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi, bu tarihe riayet edilmemesi halinde tahliye hakkı doğurur.
- İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılında kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez yazılı ihtara muhatap kalan kiracı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasıyla çıkarılabilir.
Kiraya Verene Özgü Nedenler (TBK m. 350-351)
| Sebep | Koşul | Dava Açma Süresi |
|---|---|---|
| Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı | İhtiyacın gerçek ve zorunlu olması | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Teknik raporla belgelenmiş olması | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351) | Taşınmazın ediniminden sonra 6 ay bildirim, 1 ay sonra dava | 6 aylık bildirimin ardından |
Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Tüm ihtarların noter kanalıyla ya da yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.
- Kira artış oranının TÜFE sınırını aşması kiracıya tahliye nedeni sağlamaz.
- İcra yoluyla tahliyede 2-3 aylık kira bedeli karşılığı teminat yatırılması gerekebilir.
- Hukuka aykırı tahliye girişimleri (kilit değiştirme, kapı önüne eşya çıkarma) cezai ve tazminat sorumluluğu doğurur.
Sıkça Sorulan Sorular
Belirli süreli kira sözleşmesi sona erince kiracı çıkarılabilir mi?
TBK m. 347 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinin aksine, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin dolması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme yenilenmiş sayılır. Tahliye için özel sebeplerin varlığı gerekir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi mahkemenin iş yüküne, uyuşmazlığın niteliğine ve itirazlara göre farklılık gösterir. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen bu davalar ortalama 6-18 ay sürebilir.
İcra yoluyla tahliye hangi hallerde mümkündür?
Tahliye taahhütnamesinin varlığında veya kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra yoluyla tahliye mümkündür. Diğer hallerde dava açılması gerekir.